I utgangspunktet er det ikke tillatt å leie ut borettslagsboliger. Dette følger av at man i borettslag bygger på det såkalte brukereieprinsippet, som går ut på at andelseieren som utgangspunkt selv skal bo i boligen han eier. Utleie av en borettslagsbolig er et unntak fra brukereieprinsippet. Det er derfor nokså strenge vilkår for å kunne leie ut en borettslagsbolig. Det er imidlertid seks hovedsituasjoner hvor en andelseier kan leie ut en borettslagsbolig:

1. Utleie med styrets samtykke

   Utgangspunktet i borettslagsloven er at en andelseier ikke kan overlate bruken av en bolig (herunder: leie den ut) uten samtykke fra styret i borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-3. Hvis styret gir samtykke – og det står styret fritt til å gjøre når det ønsker – er utleie tillatt.

2. Utleie når andelseieren bor i boligen

   Andelseiere som selv bor i boligen, kan uten styrets samtykke leie ut ett eller flere rom til andre, jf. borettslagsloven § 5-4 første punktum.

3. Utleie til nærstående

   Med samtykke fra styret har andelseieren rett til å leie ut boligen til nærstående; som ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje og adoptivbarn, fosterbarn mv., jf. borettslagsloven § 5-6 første ledd nr. 3. Styret kan bare nekte samtykke dersom det er saklig begrunnet i den nærståendes forhold.

4. Utleie med grunnlag i botid

   Hvis andelseieren eller dennes nærstående (se ovenfor) har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, kan boligen leies ut i inntil tre år, jf. borettslagsloven § 5-5. Utleie krever styrets samtykke, men styret kan bare nekte utleie hvis det saklig kan begrunnes i leietakerens forhold.

5. Utleie hvis det foreligger tungtveiende grunner

   Andelseieren har også rett til å leie ut boligen på grunn av midlertidig fravær som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller dersom det foreligger andre tungtveiende grunner, jf. borettslagsloven § 5-6 første ledd nr. 2. Bestemmelsen sier ikke hva som regnes om «midlertidig» eller hva som kan regnes som «tungtveiende» – dette må vurderes konkret av styret i den enkelte saken. «Midlertidig» må imidlertid være at andelseieren har en (noenlunde realistisk) plan om å flytte tilbake til borettslaget på et eller annet tidspunkt. (Det er imidlertid ikke en nødvendig forutsetning for å leie ut boligen på dette grunnlaget at andelseieren selv har bodd i boligen). «Tungtveiende» er en grunn hvis det foreligger gode grunner av omtrent samme type/vekt som de som følger av de eksemplene som loven nevner uttrykkelig. Ved vurderingen av om en grunn er tungtveiende nok, må man huske på utgangspunktet: utleie er i utgangspunktet ikke tillatt i borettslag. Utleie krever styrets samtykke, men styret kan også her nekte bare nekte godkjenning på grunn av leietakerens forhold.

6. Korttidsutleie (Airbnb o.l.)

   Andelseier kan leie ut boligen i opptil 30 døgn i løpet av året (korttidsutleie), jf. borettslagsloven § 5-4 annet punktum. Dette gjelder både utleie mot vederlag (Airbnb og lignende) og vederlagsfritt utlån til familie og venner. Slik utleie krever ikke samtykke fra styret, og styret skal heller ikke godkjenne leietakerne.